FM Beratung & Analysen

Überblick unserer Beratung und Analysen im Bereich des Facility Management:

  • Kaufmännische Analysen
  • Technische Analysen
  • Planung
  • Facility Management Services

Ein durchdachtes Konzept erspart enorme Kosten in der Errichtung, sowie bei der Nutzung!

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Ausschreibungen

Facility Management Ausschreibungen von KIFMC sind praxisbezogen, d.h. es werden keine Leistungen definiert, welche vom zukünftigen Aufragnehmer nicht erfüllt werden können.

Wir decken alle Bereiche wie technisch, kaufmännisch und infrastrukturell ab.

KIFMC geht in der inhaltlichen Aufbereitung der Leistungsverzeichnisse andere Wege als der Mitbewerb:

  • bei technischen Gebäudemanagementausschreibungen geben wir die Intervalle und Anlagen in einer klar strukturierten Tabelle vor, d.h. Änderungen können Sie jederzeit in den Preis- und Anlagenblätter durchführen, der Vertrag bleibt unberührt. Die Preis- und Anlagenblätter dienen gleichzeitig dem Auftragnehmer als Leistungsnachweis;
  • wir forcieren, dass sämtliche Instandhaltungstätigkeiten elektronisch (papierlos) durchgeführt werden;
  • bei den infrastrukturellen Ausschreibungen lehnen wir uns stark an die Ö-NORM D 2050 an;
  • bei unseren Property-Management-Ausschreibungen gehen wir praxisorientiert vor.
Details finden sie in unserem PDF symbol download
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CONTROLLING & AUDITS

Ein Sprichwort besagt: "Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser"

Die FM- Services- und Instandhaltungsverträge werden immer komplexer. Die Technik der haustechnischen Anlagen wird immer komplizierter. Für viele Immobilien ManagerInnen ist es nicht mehr möglich die beauftragten Leistungen zu kontrollieren. Ebenso können Facility ManagerInnen aus Zeitgründen keine genauen Kontrollen durchführen.

KIFMC prüft nach einem definierten Katalog (technisch und infrastrukturell). Es werden sämtliche im Vertrag enthaltenen Leistungen geprüft (auf Wunsch, auch nur Teilbereiche). Unsere Prüfungen können auch für betriebseigene Haustechnikmannschaften in abgewandelter Form durchgeführt werden.

Kaufmännische Analyse

  • Nachvollziehbarkeit der Monatspauschale
  • Verrechnung von Regiestunden (wie erfolgte die Beauftragung, Materialzuschlag, Angebot und tatsächliche Verrechnung, usw.)
  • Dokumentation (z.B. stichprobenartige Prüfung der Arbeitsnachweise, Prüfung von geforderten Berichten)
  • Prüfung der Vertragsleistungen (Soll/Ist Vergleich)
  • Prüfung der Lagerverwaltung
  • Prüfung der Projektkosten
  • Prüfung des Gewährleistungsmanagement

 

Technische Analyse

  • Bewertung des Anlagenzustandes (es werden Stichproben in haustechnische Anlagen wie Raumlufttechnik,
  • Heizung, Kälte, Sanitär, Elektrotechnik, Brandschutz, Türen & Tore, Aufzüge und sonstige Steighilfen, Sondergewerke usw. durchgeführt)
  • Energiemanagement (Einhaltung der Richtlinien, Energiemonitoring, Nutzung der Gebäudeleittechnik etc.)

 

Organisatorische- u. Qualitätsanalyse

  • Einhaltung der vertraglichen Bestimmungen
  • Analyse der aktuellen Instandhaltungsstrategie (Einhaltung der Wartungs- und Inspektionspläne, welche Checklisten werden verwendet und sind diese auf dem Stand der Technik etc.)
  • Prüfung des Instandhaltungsmanagement (Wartungs- und Inspektionsintervalle, Funktionskontrollen)
  • Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen
  • Analyse von Störungsstatistiken (u.a. Kontrolle der Reaktionszeiten)
  • Prüfung der Organisation, ob diese noch zeitgemäß ist
  • Inhaltliche Analyse der Berichte (z.B. Monats-, Quartals- und Jahresbericht)
  • Definition von Kennzahlen für FM-Serviceleistungen
  • Projektmanagement
  • Organisatorischer Ablauf bei Umbauten
  • Abfolge von Fremdbeauftragungen
  • Die Qualität von Verbesserungsmaßnahmen seitens des AN
  • Dokumentationsmanagement (Stichprobenartig über aktuellen Stand und Ablagesystem der
  • Dokumentation)
  • Auf Wunsch Kunde/Nutzer-Befragung

 

Analyse des CAFM-System

Ein CAFM-System ist meist Vertragsbestandteil des FM-Vertrages. Folgende Maßnahmen sollen garantieren, dass die Objektbewirtschaftung professionell betrieben wird:

  • Analyse, ob das eingesetzte System vertragskonform genutzt wird.
  • Prüfung des CAFM-Module
  • Prüfung der historischen Daten
  • Prüfung des Datensicherungen
  • Reporting

 

ERGEBNIS

  • Aufzeigen sämtlicher positiver und negativer Punkte
  • Aufzeigen der Einsparungsmaßnahmen (Energie, vertragliche Leistungen usw.)
  • Verbesserungsvorschläge
  • Wird der Vertrag inhaltlich gelebt?
  • Aufzeigen von Vertragsabweichungen
  • Aufzeigen von möglichen Organisationsänderungen beim Auftragnehmer
  • Aufzeigen von Einsparungspotentialen im Vertrag
  • Kennzahlen definieren, um die FM-Services Leistungen zu messen
  • Sind Serivce Level (Pönale) zu ziehen?
  • u.v.m.

Energie­management

Energiemanagement ist die Kombination aller Maßnahmen, die bei einer geforderten Leistung einen minimalen Energieeinsatz sicherstellt. Es bezieht sich auf Strukturen, Prozesse, Systeme und bauliche Gegebenheiten sowie auf menschliche Verhaltensweisen und -änderungen.

Als Energiemanagement gelten alle Maßnahmen mit dem Ziel, bei vorhandenen oder neu zu errichtenden Gebäuden

  • weniger Energie zu verbrauchen und/oder
  • kostengünstigere Energie zu verbrauchen (z.B. durch Umstellung des Energieträgers, Änderung des Energielieferanten oder des Bezugsvertrages und/oder
  • Nutzerenergie selbst bereit zu stellen (z.B. Windenergie, Kraft- Wärmekopplung, Solarenergie

Leistungsbild:

  • Grobanalyse des Verbrauchs und Kosten
  • Überprüfung der Tarife
  • messtechnische Untersuchungen
  • Bewertung der gewonnenen Ergebnisse
  • Aufbau eines Energieberichtswesens
  • Inhaltliche Bewertung von Energieberichten
  • Regeltechnische Einstellungen prüfen
  • Zählerkonzepte und Verrechnung (Mieterverrechnung)
  • Ausschreibung von Zählern
  • Energiebuchhaltung definieren

Hygiene & Wasser

Prüfung von Raumlufttechnische Anlagen

Die Richtlinie VDI 6022 "Hygienische Anforderungen an raumlufttechnische Anlagen" regelt die hygienischen Anforderungen an Wartung, Inspektion und Reinigung von Lüftungsanlagen.

Die VDI 6022 gilt somit für alle raumlufttechnischen Anlagen in Büros, Versammlungsräumen, Schulen, Hallenbädern, Verwaltungsgebäuden und Produktionsstätten. Die Proben werden durch ein VDI 6022 zertifiziertes Labor ausgewertet.

KIFMC ist zertifiziert!

Leistungsbild:

  • Oberfläche: Abstrich- und Abdruckproben
  • Flüssigkeiten: Einsatz von DIP- Slide z.B. für Sprühbefeuchter
  • Luftkeimmessung z.B. in Büros
  • Abklatschproben nach DIN 10113-3
  • Keimzahlmessungen (KBE/cm) z.B. Befeuchtungsanlagen
  • Interpretation des Ergebnis
  • Maßnahmenvorschläge
  • Schulungen

Analysen von Wasserproben:

  • Systemwässer (Heizungswasser, Kühl- und Kaltwasser) nach ÖNROM H 5195-1,2,3
  • Trinkwasser auf Legionellen, Keime, Bakterien (nach TWV und ÖNROM B 5019)
  • Legionellen-Analysen in zentralen und dezentralen Warmwasseraufbereitungsanlagen, Kühltürmen, Lüftungsanlagen (Befeuchter), etc.

Wir sind zertifiziert nach Ö-Norm B 5019!

Leistungsbild:

  • Ziehen der Proben
  • Untersuchen durch ein zertifiziertes Labor
  • Interpretation des Ergebnis
  • Maßnahmenvorschläge

Due Diligence

Due Diligence bezeichnet eine mit "gebotener Sorgfalt" durchgeführte Untersuchung, welche vor einem Kauf, z.B. einer Immobilie, erfolgt. Hierbei werden die Chancen und Risiken sowie Stärken und Schwächen aufgezeigt. Ziel ist es, dem Auftraggeber eine solide Grundlage zu bieten, um die richtige Kaufentscheidung zu treffen.

KIFMC deckt die Bereiche technische Gebäudeausrüstung, Facility Management sowie Property Management ab.

Leistungsbild:

  • Komplette haustechnische Bewertung inkl. Dokumentationsbewertung und Instandhaltung
  • Bewertung der Energieeffizienz der haustechnischen Anlagen (Einstellungen und Parametercheck, Energieverbrauch)
  • Investitionskostenvorschau 5 - 10 Jahre
  • Bewertung der Betriebskosten (letzten 3 Jahre)
  • Betriebskostensimulation 3, 5 und 10 Jahre
  • Einsichtnahme in Mietverträge bezüglich Instandhaltung und Instandsetzung, Prüfung der Mietflächen (Soll/Ist Vergleich gegenüber den aktuellen Plänen)
  • Bewertung der Energiekosten
  • Bewertung der Service- und Betriebsführungsverträge (z.B. Facility Management Verträge)
  • Bewertung der Betriebsführung
  • Dokumentationsprüfung (Prüfbefunde, Ablage Rechnungen und Verträge)
  • Bewertung der Verträge für die Instandhaltung, Reinigung, Immobilienmanagement etc.
  • Bewertung des Reinigungszustandes der Böden

RENT A FACILITY MANAGER

Als Unternehmen kann man ein interessantes Projekt im „Sande verlaufen“ lassen, sich mit der zweitbesten Lösung zufriedengeben, sich langfristig einen teureren Manager einkaufen.

Alternative ist, Projekt- und Managementkapazität aufeinander abzustimmen und zeitlich zu begrenzen. Nach getaner Arbeit trennen sich, auf Wunsch des Kunden, die Wege.

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung ist es uns möglich, sofort mit den angebotenen Leistungen in den bestehenden Betrieb zu starten und diesen professionell zu steuern und zu managen.

 Leistungsbild:

  • Interimsmäßige Übernahme der Abteilungen FM
  • Übernahme des Tagesgeschäfts
  • Problemlösungen in der Betriebsführung
  • Hilfe bei der Personalsuche
  • Outsourcing-Konzepte
  • Stellen der Sicherheitsfachkraft und des Brandschutzbeauftragten
  • Objektspezifische Schulungen des vor Ort tätigen Personals in organisatorischen Maßnahmen
  • Erstellen bzw. Prüfung von Betriebsführungskonzepten
  • Erstellen von Wartungs- und Inspektionsplänen
  • Erstellen von Sicherheitskonzepten (Alarmpläne, Brandschutzordnung etc.)
  • Gesetzliche Rahmenbedingungen prüfen (Einhaltung, Protokollierung etc.)
  • Ausschreibungsvorlagen definieren (Reinigung, Wartung, Instandhaltung etc.)
  • Ausschreibungen prüfen und bewerten
  • Betriebskostenhochrechnung
  • Abwickeln des Gewährleistungsmanagement
  • Projektmanagement
  • Black Out Test‘s

Sicherheitsfachkraft

Leistungsbild

  • Stellen der Sicherheitsfachkraft durch unser Eigenpersonal
  • Schnelles und flexibles Handeln bei Gefahr in Verzug
  • Herstellung von Behördenkontakten (Arbeitsinspektorat, Baupolizei etc.)
  • Durchführung von Behördenwegen
  • Verfolgung der aktuellen Gesetzeslage
  • Organisation eines Arbeitsmediziners
  • Arbeitsplatzbegehungen, Arbeitsplatzevaluierung, Unterweisungen
  • Schaffung eines effizienten und sicherheitstechnischen Standards
  • Verwaltung von Bescheiden
  • Analyse von Arbeitsunfällen
  • Analyse von Beinahe-Unfällen
  • Koordinationsfunktion bei Projekten
  • Entwicklung und Beratung von betrieblichen Umweltinformationssystemen und der Integration
  • Erstellung von Schulungskonzepten

Ihr Nutzen

  • Verminderung des Haftungsrisikos
  • Arbeitssicherheit, Gefahrenreduktion
  • Vertretungsfunktion nach innen und außen
  • Vermeidung von Arbeitsunfällen
  • Kontrollfunktion: Einhaltung von Gesetzen und Auflagen, von betrieblichen Umweltrichtlinien
    und -standards
  • Rechtssicherheit
  • Letztstand von Normen und Richtlinien
  • Informationsfunktion: Sammlung, Verdichtung und Aufbereitung relevanter Informationen
    um sie als Entscheidungsgrundlage zur Verfügung zu stellen
  • Sprecherfunktion: Information der Öffentlichkeit und Kontakt zur Nachbarschaft

Gebäudedokumentation

Die lückenlose Gebäudedokumentation inkl. BIM4FIM

Wir erarbeiten für Sie den kompletten Aufbau der Datenstruktur: den Umfang, die Tiefe und auch die Kategorien der benötigten Dokumente. Sobald Sie die Gesamtdokumentation übernehmen, begleiten und supporten wir Sie bei der Implementierung der Daten in die Datenbanksysteme sowie bei der Inbetriebnahme des CAFM Systems.

Ein zweiter Schwerpunkt ist die betriebsführungsgerechte Aufbereitung der Daten für den künftigen Gebäudebetrieb, somit alle relevanten Daten, die für Instandhaltung, Wartung, Brandschutz- und Energiemanagement benötigt werden. 

Für BIM Projekte bedeutet dies, die AIA für die Anforderungen der künftigen Betriebsführung zu optimieren und die BEP in der Planungs- sowie der Errichtungsphase zu monitoren.

Gerne übernehmen wir bei Bedarf auch die Kontrolle, das Übergabeprozedere bzw. fordern die Doku im Namen unserer AG ein. Sobald Sie die Gesamtdokumentation übernehmen, begleiten und supporten wir Sie bei der Implementierung der Daten in die Datenbanksysteme sowie bei der Inbetriebnahme des CAFM Systems.

Ihr Vorteil: wir kontrollieren und optimieren die Dokumentation schon im Zuge der Erstellung auf ihre Relevanz und Vollständigkeit.
Projekte

Alfred Kleedorfer, MBA

Geschäftsführer

+43 (0) 664 866 04 05
alfred.kleedorfer@kifmc.at

Andrea Kleedorfer

Prokuristin

+43 (0) 664 886 24 076
andrea.kleedorfer@kifmc.at

Johann Schimak

Spezialist Inventarisierung und Sicherheitsfachkraft

+43 (0)680 553 26 94
johann.schimak@kifmc.at

ABOUT US

Über alle Angelegenheiten, die uns im Rahmen unserer Tätigkeit bekannt werden, haben wir Verschwiegenheit gegenüber jedermann zu wahren. Mit KIFMC kann man somit auch vertrauliches in völliger Offenheit besprechen.

KIFMC arbeitet für seine Kunden praxisorientiert und flexibel. Lösungen werden schnell gefunden und umgesetzt. Ausgangspunkt der Zusammenarbeit ist das Verstehen kundenspezifischer Vorstellungen und Wünsche.

Als zuverlässiger-, intelligenter- und problemlösender Partner suchen wir langfristige Lösungen. Unsere Leistungen bieten dem Kunden klare Vorteile und Nutzen. Kostensparende Immobilienbewirtschaftung ist unser oberstes Ziel.

Immobilien Facility Management wird von KIFMC gelebt. Wir betrachten zuerst die Wertschöpfungsart, dann die dazu notwendigen Sekundärprozesse. Innerhalb dieser sind auch die Leistungen des Gebäudemanagements bei einer Immobilienbetrachtung integriert.

Vorteile

Wir haben über 30 Jahre praktische Erfahrung auf dem Gebiet der Betriebsführung, im Bereich gesamtheitliches Facility Management, kaufmännisches-, infrastrukturelles- und technisches Gebäudemanagement, Projektmanagement, Haus- und Energietechnik, Sicherheitstechnik u.v.m.

Unsere Kunden profitieren von unserem Know-how, unserer Produkt- und Firmenunabhängigkeit, unserer Kreativität und unseren schnellen Reaktionszeiten.

"Immobilien Facility Management ist für mich kein Schlagwort, ich praktiziere es seit Jahren!"
Alfred Kleedorfer, MBA

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Gebäudedokumentation

  • sinnvoll
  • übersichtlich

Instandhaltung, Wartung, Energiemanagement – Kernaufgaben in der Betriebsführung Ihrer Immobilie. Wir beraten Sie, welche Daten benötigt werden, um einen effizienten Gebäudebetrieb zu gewährleisten.

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VIELEN DANK AN UNSERE KUNDEN!

PARTNER

CAFM Systems 

cafm-systems.com
Ing. Gerhard Uibeleis

Facility Management
Austria

 

www.fma.or.at

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Impressum

Für den Inhalt verantwortlicher Autor:
Alfred Kleedorfer,MBA

Hoher Weg 20
A-2123 Traunfeld
Österreich

T: 0043 (0) 2245 89029
E: office@kifmc.at

Geschäftsführer: Alfred Kleedorfer,MBA
Fn. 279767y
UID-Nr. ATU 62729916

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Eintrag in der Firmendatenbank der WKO und weitere Informationen:
Firmendatenbank der WKO

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Alfred Kleedorfer
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